Картина российского девелопмента: неизбежность, заставляющая меняться

28 февраля текущего года в Sheraton Palace Hotel Moscow прошел V финансовый саммит по недвижимости PROFin Real Estate Summit.

Ежегодную встречу лидеров строительного рынка открыла пленарная сессия, ее главной повесткой явилась тема финансирования девелоперских проектов. Участники обговорили ключевые тенденции рынка в условиях происходящих законодательных изменений, первые итоги перехода от схемы долевого строительства на новые механизмы, провели оценку готовности отрасли к работе с эскроу-счетами, а также рассмотрели альтернативные формы финансирования жилья. Вторая часть саммита была направлена на знакомство с технологией современного поколения – FinTech: достоинства инновационных финансовых моделей, их возможные формы и практическое применение для оптимизации затрат, монетизации бизнеса, перехода на качественно новый уровень деятельности. 

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» рассказал о важнейших предпосылках рынка в условиях новых правил: «Для начала, нужно подчеркнуть, что строительная отрасль не останется без ДДУ, просто будет применяться механизм эскроу-счетов. К концу декабря минувшего года было осуществлено 77 проектов жилищного строительства с применением эскроу, при котором задействовано всего 1,5 млн кв. метров жилья. Чтобы спасти показатели и произвести переход на эскроу-механизм, был принят 438 ФЗ, определяющий, что проекты, строительство которых началось до 01 июля текущего года, после этой даты будут обязаны перейти на эскроу, если, конечно, не попадут под критерии от государства, которые еще не определены. Принятие этого закона ясно говорит о первых результатах реформы в строительной отрасли – 438 ФЗ подвел красную черту на неудачной картине рынка». Как возможную проблему, которая может возникнуть вследствие происходящих на данный момент трансформаций спикер назвал появление смешанных проектов, которые будут финансироваться частично от привлечения средств дольщиков (до 01 июля текущего года), а частично с применением эскроу-счетов (после означенного периода). 

Директор департамента транзакционного бизнеса и привлечения ресурсов МКБ Филипп Литвиненко расставил позитивные точки на картине рынка жилья в условиях новых правил. Спикер раскрыл тему в разрезе таких категорий: застройщик, потребитель, банк и государство: «Часть застройщиков не готовы к переменам – маленькие компании уйдут, произойдёт консолидация рынка. Вместе с тем, «средний» застройщик реже будет уходить в дефолт. «Средний» потребитель всегда будет в выигрыше: жилье будет построено раньше, чем до принятия реформы. Для банков эта реформа несет нейтрально-позитивное настроение – в первую очередь, это новый сегмент в их деятельности и отличный сигнал для выбора исключительно качественных проектов. Государство ожидает меньше социальных потрясений за счет уменьшения рисков конфликтных ситуаций между потребителем и застройщиком. Наряду с этим, не нужно забывать о постоянном совершенствовании регулятивной системы. Переход на новые правила – неизбежность, но в России лишь неизбежность заставляет меняться!», – отметил спикер.

Говоря про возможные варианты работы с инструментами проектного финансирования, Анна Авдокушина, руководитель, Гарантийные продукты, ДОМ.РФ поведала о механизме гарантирования по кредитам застройщикам, предназначенном для банков, которые предоставляют проектное финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Он был создан ДОМ.РФ несколькими месяцами ранее и на данный момент находится на этапе пилотирования: «Целевая модель финансирования с использованием эскроу изменяет рынок. Чтобы оказать помощь банковской системе в  адаптации к изменениям в отрасли и уменьшить потенциальную нагрузку на капитал банков, ДОМ.РФ создал поручительство по кредитам застройщиков. Риск-вес покрытой данным поручительством части кредита равен 20%. Это разрешает банку кратно увеличить кредитный портфель при том же капитале. Сторонами по договору поручительства являются банк и ДОМ.РФ: застройщик привлекает проектное финансирование от банка, а банк, в свой черед, может обратиться за поручительством ДОМ.РФ. В случае признания застройщика банкротом банк может получить от ДОМ.РФ 80% основного долга и начисленных процентов по кредиту». 

Продолжая тему финансирования проектов Владимир Гамза, председатель Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, партнер Группы финансовых и консалтинговых компаний «ФальконФинанс», «Аудит Груп», Mosadvocate, к.э.н. и к.ю.н. привел возможные формы этого процесса: «Привлечение прямых инвестиций (акции, доли участия в капитале), коллективное финансирование (паевые и акционерные инвестфонды), проектное финансирование компании SPV (СОПФ), мезонинное финансирование (долевое и долговое), банковское инвестиционное кредитование, финансирование от институциональных инвесторов, поддержка государственных программ и институтов развития и другие». Эксперт поведал и о классической модели финансирования: «Эта схема специально разработана для реализации инвестпроекта проектной компании, при которой используются специальные счета в кредитных организациях: номинальные, эскроу, залоговые. Локализация рисков исключительно на проектной компании, добровольное принятие инвесторами дополнительных рисков». 

Экспертная дискуссия о том, каким образом используется и работает FinTech в сфере недвижимости началась с выступления адвоката, управляющего партнера TFH Russia Максима Первунина: «Онлайн-услуги по сделкам с недвижимостью имеют два преимущества: безопасность платформы для совместной деятельности и коммуникации, а также электронное закрытые сделок и автоматическое нотариальное заверение». В доказательство утверждения, что применение новых финансовых технологий оптимизирует затраты, эксперт привел такие аргументы, как: сокращение комиссии за посреднические услуги (краудфандинг – 0% комиссии), экономию на сделках с недвижимостью с помощью технологии блокчейн (комиссия посредников – 0%), экономию на финтех-кредитовании (ставка на финтех-кредиты 6-8,5%, ставка по банковским ипотечным кредитам – 7-10 %)». Также, спикер подчеркнул, что для крупных проектов использование механизма краудфандинга невозможно на актуальном рынке, несмотря на все его преимущества, включая возможность инвестировать малыми суммами, с возможностью эксклюзивного вознаграждения первым спонсорам. 

Продолжая тему финансовых технологий, Анна Пальмина, основатель и генеральный директор PALMINA поведала об альтернативной площадке инвестиций в недвижимость на примере Thailer. One Platform: «Это цифровая инвестиционная платформа нового поколения, объединяющая фонд, регулируемый законодательством Евросоюза, с краудфандинговой площадкой. Это обеспеченный недвижимостью токен. Применяя ее, пользователь получает глобальный доступ к недвижимости и возможность прямого инвестирования, в т.ч. выбора активов. Из достоинств платформы: высокая ликвидность и низкие транзакционные затраты, несложный доступ и контроль для инвесторов через применение блокчейн, работа в законодательном поле Евросоюза и SEC». В своем выступлении, спикер также привела алгоритм создания бизнес-модели из четырех шагов и рассказала про структуру доходов от данного механизма. 

Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам представил финансовую модель девелоперского бизнеса, которая основана на легкой и устойчивой идее – строительство жилья на собственные инвестиции без привлечения средств граждан. «Устойчивость данной финансовой технологии обеспечена тремя составляющими: концепциями коротких денег, короткого технологического срока и коротких продаж. Строить за свои нам разрешает короткий инвестиционный цикл – около полугода, который, в свой черед, достигается благодаря технологии индустриального домостроения с отточенными автоматизированными и роботизированными процессами. Наличие у девелопера собственного ДСК делает его, с одной стороны, зависимым от производственных мощностей завода, с другой – побуждает к постоянному развитию, модернизации производства и поиску новых площадок для строительства больших объемов жилья в ходе комплексного освоения территории. Секрет же коротких продаж основан на дискаунт-модели. Готовое жилье продается по цене, более низкой, чем строящееся. Таким образом, данный продукт становится востребован у самого массового сегмента покупателей, что обеспечивает быстрые продажи с высокими ежемесячными показателями – примерно 100 сделок. В результате продажи на объекте ведутся не больше года. Второй секрет коротких продаж – это современные рекламные технологии, разрешающие сейчас персонализировать взаимодействие с клиентом, знать его и делать ему индивидуальные предложения».

Модераторами PROFin Real Estate Summit стали партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ, EY Ольга Архангельская и директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович. В состав спикеров также вошли: Сергей Ишков, партнер и управляющий директор BCG; Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»; Елена Киселева, партнер, руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура», Strategy Partners; Татьяна Шелягина, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family. 

Мероприятие проходило при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ).

Официальный партнер саммита – АН «Bon Ton». Организаторы мероприятия – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE).

Главный информационный партнёр – Interfax Недвижимость. Информационные партнеры – портал «ПВ.рф», портал Tatre.ru, портал BSN.ru, Строительная газета, Дайджест Недвижимости, Аналитический Банковский журнал, портал «БизнесАренда», ИА «AK&M», журнал NBJ, портал Finance Time, портал NEDVIZHA.